陜西房地產開發進入"中老年"期，你咋辦？別看當下地產熱鬧得不行，但中國房地產開發已經進入“中老年”期！隨著陜西坤大房地產開發有限公司小編一起來了解吧：

關于今天中國房地產到底處于什么時代？這兩年大佬大伙爭論不斷！也反向說明一個公認的事實是，房地產變天了，否則也不會刺激大家對房地產階段的辯論。

目前大致有三、四種說法！

最被質疑、但影響面最廣的的是萬科早期提出中國房地產進入白銀時代，這個提法比較主流。一則是萬科郁亮說的，二則2014年時的中國房地產確實面臨行業供需結構性逆轉，面臨行業冬天。當時的場景，這個白銀時代的提法，大家是內心認同的！

但不巧的是，提出白銀時代后僅僅不到2年，2015年到2016年，中國房地產核心城市房價暴漲，房地產迎來11.7萬億的史上最高峰規模，也讓類似碧桂園，融創，金地、旭輝等黑馬房企不斷涌現，哪怕是2017年，即使宏觀調控，也帶來三四線收益者中梁、祥生這兩個被譽為繼碧桂園之后的小三四線之王出來……如此來看，數據說話，郁亮當時提出的房地產進入白銀時代，被很多媒體，同行質疑和詬病，說郁亮玩笑開大了，甚至有質疑萬科陰謀論，即打壓中小房企后市信心，最終萬科可以進行更大規模的收購……

但事實上，萬科譚華杰在當時就提出（哪怕行業進入白銀時代），萬科在房地產開發主戰場依舊還有10年的發展期。同時，進入白銀期后的萬科在2017年創造了3700億的又一個高峰。同時，萬科在某個階段還提出沖擊萬億規模的言論。

這似乎是矛盾的！

但事實上，老潘并不認為這是矛盾，老潘的結論很簡單，中國房地產2015年、2016年核心一二線城市房價暴漲并不能說是行業依舊停留在黃金時代，而更多是政策的紅利，是一次打雞血的“長大”。

原因有兩點，其一，2013年、2014年后整個房地產行業的確供需結構開始逆轉，供大于求是大格局，同時分化開始顯著，而2015年、2016年房價上漲，核心是中央政策燒得2把火，行業內部的一把火的名字叫“去庫存”，行業外部的一把火，就是貨幣增發，內外兩把火，房地產重新燃燒起來。

其二，不能以局部代替整體，不能少數優質城市房價上漲，就說是黃金時代，就好像家電行業洗牌后幾家大的家電反而成長的更好，這是一個道理。2015年、2016年房價上漲也僅僅是核心一二線城市上漲，而絕大多數弱二線、三四線城市依舊不樂觀；哪怕是2017年三線城市火起來，也是政策在一二線限購所帶來的導流給三線城市的政策紅利。所以房地產行業白銀時代也不算錯。

除了白銀時代，還有人說是中國房地產進入下半場，然后解釋是中國房地產上半場是跑馬圈地的時代，是拿地即掙錢的光輝時代，但現在下半場是區域深耕、專業深耕，差異化競爭的階段。現在拿不到地無法發展，拿到地后又不賺錢的左右為難階段，當然這個說法過于籠統，比較粗放。包含馮侖這個階段也強調過房地產青春期長個頭的階段已經結束，這個說法可謂通俗易懂，但實質上百強房企，尤其是TOP30房企個頭反而越長越高，大型房企依舊在長個頭了。

還有一部分大佬提出房地產進入銅鐵時代，核心指的是當下利潤率越來越低，已經跌破雙位數，與以前的好日子和暴利相比，現在感覺是更費力做地產，反而賺得更少了，所以他們用銅鐵時代來形容。確實，他們說的對，銅鐵可是比白銀更便宜，當下中國房地產行業平均利潤率正從最早期甚至50%暴利，到后來30%到現在跌破10%，進入個位數階段，想象也的確苦逼。就好比一個富豪過去開賓利，昨天開奔馳，今天開大眾朗逸，這個跌得太快，落差太大受不了。

所以，銅鐵時代有他一定的道理，尤其是今天，別看開發商還在長個頭，但都沒長肌肉，典型都患上了“增收不增利”的虛胖病，從這個解讀來講，銅鐵時代是比白銀時代更貼切的。但哪怕銅鐵時代，做地產開發也不要太悲觀，老潘提醒的是，與很多實體經濟和傳統行業相比，動輒3%、5%行業平均利潤率而言，房地產哪怕8%、10%也算可以了，而且何況房地產規模比其他行業盤子大。所以，這也是很多多元化集團企業依舊重倉房地產板塊的原因。

就在最近，馮侖一次演講又提出一個新概念，即房地產進入后開發時代，這是一個新角度，關鍵詞還是開發二字，與白銀時代，下半場等相比，這個提法更房地產屬性一些。

事實上，過去中國房地產幾乎就等于住宅開發，我們眼里的90%干房地產都是在做住宅開發的，于是干著干著就干到行業規模之頂了，一線城市房地產也開始進入存量資產改造升級階段。同時，開發越來越變得少數人的游戲，這幾年和未來幾年行業洗牌和集中之后，整個中國房地產開發基本淪為百強房企的陣營。其他房企都被邊緣化和局部化。

至于未來中國房地產開發板塊，更準確的說法是，沒有專業，沒有品牌，沒有規模，沒有資金或融資能力、沒有團隊……你基本玩不轉了?，F在的地產，就是百強房企的主場，百強之外，被收購，轉型，轉行的命運只是時間問題，當然一小部分細分市場的小而美也是局部存在的。

所以，不僅非百強，就連百強房企，也都紛紛轉型商業地產，文化地產，旅游地產，養老地產，長租公寓，存量市場，發展路徑分化，各有各的故事和商業模式，但萬變不離其宗，之前競爭的是比建造力，就是拿地快，建得快，賣得快，現在后開發時代比的是運營力，即定位，規劃，產品，服務，運營，口碑、平臺、互聯網、資源跨界整合等一些列的綜合玩法，運營是細活，慢活，小活，需要持之以恒、需要時間積累，才能釀出好酒。而當下，就是這樣一個狀況。

所以從上述這個角度分析，當下中國房地產階段，期初老潘想用中年時期，老潘最終還是想用一個中國房地產開發進入“中老年”時期，而中老年這個提法——更能警醒大家對開發這個行業行業到頂以及未來走下坡路的洗牌速度，集中速度，少數人游戲的認知。

看看下圖，曾經金科地產一位老總的中國房地產開發50周年的圖。房地產開發從行業周期，已經進入從起步期，成長期，快速成長期，高位橫盤期，到下降期。顯然2016年、2017年、2018年，哪怕未來幾年，也不大可能大起大落，政策的刺激也只能延緩和加速這個行業短期波動，改變不了高位橫盤和進入下降期的趨勢。